Umowa na wyłączność – czym jest i czy wartoją zawierać?

Usługi związane z pośrednictwem nieruchomości są w naszym kraju coraz bardziej popularne. Aby tego rodzaju współpraca była udana i przyniosła efekty, warto wiedzieć, jakie procedury obowiązują w profesjonalnych agencjach. Dobry pośrednik będzie potrafił wsłuchać się w nasze potrzeby i dostosować do nich zakres usług. Jeśli chcemy to ułatwić i oszczędzić czas, możemy wcześniej zastanowić się nad swoimi oczekiwaniami i poznać stojące przed nami możliwości. Co jeszcze jest kluczowe? Szukając wsparcia w kupnie lub sprzedaży nieruchomości, mamy opcję podpisania umowy na wyłączność lub porozumienia o charakterze otwartym. Czym różnią się te dwa rozwiązania?

Czym jest umowa na wyłączność?

Choć definicja umowy na wyłączność nie pojawia się w polskim prawie, dotyczą go dwa postanowienia Kodeksu Cywilnego. Dla zrozumienia natury tego porozumienia kluczowy może okazać się ten fragment z artykułu 550 kc „Jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego wyłączność bądź w ten sposób, że sprzedawca nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju innym osobom, bądź też w ten sposób, że kupujący będzie jedynym odprzedawcą zakupionych rzeczy na oznaczonym obszarze, sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą kupującemu.”
Jak widać odpowiednio spisana umowa może gwarantować agentowi prawo do pośredniczenia w sprzedaży lub kupnie konkretnej nieruchomości. Czy jednak tego rodzaju zobowiązanie jest korzystne z perspektywy klienta?

Umowa na wyłączność może się wydawać niepotrzebnym ograniczeniem, jednak w praktyce niesie sporo korzyści obu stronom. Agent, który wie, że jako jedyny zajmuje się daną ofertą, może się bardziej zaangażować w cały proces i lepiej dbać o potrzeby klienta. Sprzedającym lub osobom, które szukają mieszkania, może wydawać się, że jeśli ich sprawą zajmuje się kilku specjalistów, to szansa na szybką finalizację jest większa. Jednak zasada ta nie zawsze się sprawdza. Dlaczego? Ponieważ ryzyko utraty prowizji na rzecz konkurencji często sprawia, że pośrednik poświęca naszemu zleceniu tylko konieczne minimum uwagi.

Wyłączność czy swoboda?

Agenci, którzy pracują na umowach otwartych, częściej zajmują się poszukiwaniem ofert dla kupujących niż wsparciem w sprzedaży konkretnej nieruchomości. Ta różnica może wydawać się nieznacząca, jednak dla fachowca ma spore znaczenia. Pośrednicząc w sprzedaży w ramach umowy na wyłączność, specjalista może nam pomóc nie tylko w znalezieniu kupca, ale i na przykład przygotowaniu wnętrza na wizyty potencjalnych kupców. Prócz tego trudno oczekiwać, by pośrednik poświęcał czas na kontakt z osobami zainteresowanymi, gdy nie ma pewności, że jest w pełni odpowiedzialny za daną transakcję.
Wybierając umowę otwartą, mamy swobodę i możemy zawrzeć porozumienia z kilkoma agencjami. Istnieje szansa, że świadomość konkurencji zmobilizuje agentów i nasza nieruchomość zostanie sprzedana szybciej lub w krótszym czasie znajdziemy dla siebie lokum. Nie mamy jednak na to gwarancji. Decydując się na porozumienie na wyłączność, zyskujemy nie tylko czas i uwagę pośrednika. W takim wypadku możemy też korzystać z szerszego pakietu usług i cieszyć się pełniejszym wsparciem fachowca.
W praktyce widać, że oferty przygotowane przez pośredników pracujących na wyłączność są dużo bardziej profesjonalne i wzbudzają większe zainteresowanie. Oprócz tego wspólne nastawienie na cel agenta i klienta pozwala skuteczniej negocjować cenę i daje obu stronom większe poczucie bezpieczeństwa.

Bezpieczna umowa na wyłączność

Gdy już wiemy, że agencja związana z nami umową na wyłączność włoży więcej wysiłku w promowanie naszej oferty, warto poznać zasady bezpiecznego konstruowania takiego porozumienia. Prawomocny dokument powinien zawierać nie tylko dane obu stron czy opis nieruchomości, ale również cel umowy i okres, w jakim będzie ona obowiązywała. W rzetelnej umowie muszą znaleźć się też informacje dotyczące wysokości prowizji agencyjnej oraz warunki jej wypłaty.
Odpowiednio spisana umowa, bez względu na jej charakter, musi też zawierać pełen zakres obowiązków agenta. Ponieważ obecnie firma pośrednicząca może kompleksowo zająć się naszą ofertą, od nas zależy, w czym dokładnie może nam pomóc pośrednik. Jasne wyrażanie swoich potrzeb i oczekiwań to pierwszy krok do udanej współpracy i szybszej finalizacji transakcji.
Nie ma jasnej odpowiedzi na to, jaki rodzaj umowy jest bardziej korzystny. Wybór konkretnego porozumienia powinien zależeć od celu współpracy i indywidualnych potrzeb klienta. Nie da się jednak ukryć, że agencje pośrednictwa dużo chętniej podpiszą z nami umowę na wyłączność. Taki dokument daje im bowiem gwarancję, że przy odpowiednim wysiłku pomogą klientowi w satysfakcjonujących zakupach lub sprzedaży nieruchomości i otrzymają za to wynagrodzenie.

Artykuł powstał przy współpracy z Nieruchomosci-online.pl.